8月30日广州市政府发文表示优化该市个人住房贷款中住房套数认定标准，打响了一线城市“认房不用认贷”第一枪，同日晚间深圳亦官宣施行“认房不认贷”，8月31日“降低首付比例”、“降低存量房贷利率”政策重磅出台。9月1日，北京、上海分别官宣执行“认房不认贷”政策。地产利好政策密集出台影响几何？地产链能否企稳反弹？

顺势而为，需求侧政策加码释放购房需求

“认房”、“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时认定是否是首套房的参考标准，在我国房地产过热时期，“认房又认贷”的双认政策一定程度上抑制了市场炒房行为和房价飞涨现象，但在房地产供求关系已经发生重大变化的时代背景下，适时调整“认房又认贷”政策是顺势而为的必要之举。“认房不认贷”政策下购房门槛与购房成本的双向下降，对于外地有房但本地无房的异地置业刚需、本地有房但想以旧换新的改善性需求释放均有助推作用。同时，“认房不认贷”政策的调整空间集中在一线城市，一线城市住房政策敏感度较高，需求弹性更大，住房信贷政策边际调整对房地产市场的企稳改善作用更强。

8月31日晚间央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，政策内容包括“降低首付比例”和“降低二套房贷款利率下限”，即首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套房不低于30%，且二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点；“降低存量房贷利率”，即借款人可选择新发放贷款置换存量房贷，或者协商变更合同约定利率水平两种方式，调整存量首套住房商业性个人住房贷款。地产政策的放松力度进一步加大，对于释放刚性和改善性住房需求或产生更强力的助推作用。截至9月1日晚，北上广深四个一线城市全部执行“认房不认贷”。

需求侧政策转暖叠加供给侧信用托底，或成为行情重要催化剂

以史为鉴，认房认贷、房贷利率和首付比例相关的政策决定了房地产需求杠杆的松紧。例如2014年的“930”新政、2015年“330”政策对后续地产销售回暖起到了极大的提振作用。当前“认房不认贷”一线落地，“降低首付比例”、“降低二套房贷款利率下限”和“降低存量房贷利率”政策重磅出台，地产销售的筑底回暖可期。

同时，房地产作为国民经济支柱产业之一，一直是宽信用的重要抓手之一。复盘历史，每轮宽信用周期的开始往往伴随着房地产开发投资额的上升。2021年以来在融资约束、销售趋弱的双重挤压下，房地产信用风险明显提升，风险的提升又加剧了银行惜贷、购房者惜购的情绪，地产行业形成一种恶性循环。2022年四季度房地产融资端政策“三箭齐发”，今年7月政治局会议以来，政策性降息、住房政策调整、债务风险化解等政策逐步落地，8月30日央行召开金融支持民营企业发展工作推进会，会上多部门联合表示要呵护地产融资，对地产的“信用托底”态度进一步明确。融资端的支持力度增加有望与需求侧政策加码形成合力，打破地产行业的恶性循环，成为地产行情反弹的重要催化剂。

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